Când te pregătești de o tranzacție imobiliară, este evident că pot apărea probleme. Dar cum se manifestă imprevizibilul? Ce fel de piedici pot apărea? Avocații din domeniu sunt cei mai potriviți să răspundă acestei întrebări, dată fiind experiența lor. Iar potrivit acestora, birocrația și îndărătnicia clienților sunt principalele cauze de blocare a unei tranzacții imobiliare agentie
Legislația imobiliară este una dintre cele mai mari probleme ale domeniului. Modificările sunt constante, dar acest lucru nu conduce la un context economic mai clar. În multe cazuri, chiar și avocații au probleme în a înțelege anumite spețe.
vile de lux de inchiriat
„
Legislația de urbanism este restrictivă și, nu în puține cazuri, neclară, chiar și pentru noi, specialiștii în domeniu. Legea construcțiilor și legea cadastrului continuă să nu fie prea bine corelate, ceea ce conduce la situații ambigue în cazul unei alipiri sau dezmembrări de teren, de cele mai multe ori. Sunt cazuri în care marii investitori, care cumpără mii de metri pătrați de teren, blochează întregul proiect din cauză că nu pot să alipească sau să demembreze 5-10 mp, aflați sub litigiu, fapt care blochează și intabularea”, a explicat pentru
IMOPEDIA.ro Marinela Răducanu, avocat Estate&Law.
Autoritățile locale nu doar că nu rezolvă problemele, dar chiar le complicăFondurile de investitii imobiliare nelistate din Europa au inregistrat in 2014 cea mai buna performanta din 2006, potrivit indexului anual INREV (asociatia de profil-n.r.), care arata ca vehiculele au inregistrat anul trecut un randament mediu de 8%. afaceri de vanzare
Randamentul de 8% realizat in 2014 de fondurile de investitii europene nelistate este mai mult decat dublu decat cel inregistrat in 2013, cand castigurile se situau la o medie de 3,2%. Datele INREV arata ca evolutia pozitiva a indicatorului valorilor de capital din index a avut cea mai mare contributie la cresterea randamentelor, in timp ce randamentele din venituri au ramas stabile la 3,5%. Potrivit datelor INREV, Marea Britanie a generat un randamentul anual de 16,7% in 2014, aproape dublu fata de valorile din anul precedent si a avut o contributie importanta in rezultatele indexului. Indexul arata un trend pozitiv in intreaga Europa Continentala, randamentele proprietatilor crescand la 3,7% in 2014, de la 0,7% in 2013.
hotel de vanzare
Sudul Europei a inregistrat randamente medii de -1,1% in 2014, fata de -6,7% in 2013, in timp ce in vestul Europei nivelul randamentelor proprietatilor s-a situat la 11,2%. De asemenea, a crescut si apetitul investitorilor pentru risc. Cel mai performant sector a fost cel industrial/logistic, cu randamente de 17,9%, retailul a inregistrat, in medie, randamente de 9,6%, iar birourile de 7,5%. Proprietatile rezidentiale au inregistrat randamente medii de 4,6%.
chirie case oradea
Investitorii institutionali au alocat mai multe fonduri pentru investitii in real estate la nivel global in acest an, sumele totale care vizeaza achizitii de proprietati ridicandu-se la 42,5 mld. euro, potrivit unei cercetari realizate de INREV, ANREV si PREA ( asociatiile de fonduri de investitii din Europa, Asia, respectiv SUA-n.r).
oradea afaceri consultanta
Sondajul celor trei asociatii arata ca investitiile in real estate vor continua sa creasca in 2015, suma alocata de fondurile de investitii pentru tranzactii imobiliare fiind de 42,5 mld. euro, peste nivelul de 35 de mld. euro din 2014. Interesul este in crestere atat in cazul investitorilor din Europa, cat si in cazul celor din Asia si SUA, potrivit sondajului, care arata ca alocarile pentru real estate in cazul fondurilor de investitii a crescut la 11,3% din total buget, fata de 10,8% in anul precedent.
chirie apartamente oradea
"
Investitorii vaneaza venituri stabile prin real estate intr-un peisaj investitional deloc spectaculos", spune Henri Vuong, director de research la INREV. El atrage atentia insa ca nu trebuie sa ignoram natura ciclica a imobiliarelor, asa ca ceea ce cercetarea arata acum poate fi doar reflectarea calmului dinaintea furtunei.
firme noi oradea
Cresterea "bugetului" total de investitii in real estate este determinata in special de investitorii din zona Asia Pacific, care asteapta sa isi creasca investitiile in proprietati de la 9,8%, la 11% in acest an. In America de Nord, alocarile vor creste de la 8,6%, la 9,1%, iar in Europa de la 12,3%, la 12,6%.
Potrivit realestate.ipe.com, Europa se va bucura de un interes mare, 45,1% din valoarea totala a investitiilor fiind orientata spre Vechiul Continent, iar Germania, Marea Britanie si Franta, raman primele trei destinatii de investitii pentru toti investitorii. O piata care a evoluat masiv in preferintele investitorilor este Italia care a intrat in top 10 destinatii. Pe de alta parte Turcia a iesit din top 15 destinatii.
spatii de vanzare
De asemenea, analiza releva ca fondurile imobiliare nelistate sunt optiunea preferata pentru investitii in Europa. Birourile si in particular birourile din Germania reprezinta principala tinta a investitorilor.
Preţurile apartamentelor din blocurile construite în perioada conducătorului sovietic Nikita Hruşciov scad dramatic. Agenţii imobiliari spun că tendinţa s-a manifestat încă din 2013, când cererea pentru aceste locuinţe s-a redus brusc. Aşa căpreţurile au scăzut cu până la 15 la sută.
Pentru a asigura cu locuinţe specialiştii din localităţile rurale, care urmau să fie angajaţi în oraşe, în perioada lui Hruşciov au fost construite blocuri mici, cu cel mult cinci etaje.
După câteva decenii, când au apărut materiale de construcţie noi, iar apartamentele au devenit mai spaţioase, cererea pentru locuinţe în blocurile vechi a scăzut semnificativ.
Ca urmare şi preţurile s-a redus, de la 25.000 de euro, în 2013, până la 23.000 de euro pentru un apartamente cu o cameră.
"Asta duce la concluzia că preţurile au scăzut în conformitate cu cererea deoarece la acest gen de apartamente cererile sunt mai reduse în comparaţie cu anii precedenţi când ele erau mai în creştere", a declarat administratorul unei agenţii imobiliare, Lilia Râmbu.
Agenţii imobiliari mai spun că ieftinirea acestor apartamente va continua.
"Nu văd niciun motiv ca preţurile să creasă în primul rând luând în calcul deprecierea valutei naţionale a făcut ca cererea să fie scăzută", a declarat managerul general al unei agenţii imobiliare, Marina Munteanu.
Potrivit datelor Uniunii Agenţiilor Imobiliare, un apartament cu o cameră în Capitală costă, în medie, 26.000 de euro. Preţul unei locuinţe cu două camere depăşeşte37.000 de euro, iar apartamentele cu trei camere costă aproximativ 44.000 de euro.
În asemenea cazuri, autoritățile locale ar trebui să fie cele care eficientizează întregul proces și ajută la rezolvarea cazului. În realitate însă, autoritățile sunt cele care pot să complice și mai mult situația. Informațiile complete sau măcar corecte par a fi un lucru imposibil de obținut.
„Colaborarea cu autoritățile este aproape întotdeauna defectuoasă. Întâlnim mai multe titluri de proprietate emise pentru același teren; există titluri de proprietate emise pe numele unor persoane decedate; dosarele sunt incomplete, iar din arhive lipsesc ani întregi; nu există deloc un inventar al bunurilor din domeniul public al statului, deși autoritățile au obligația legală să facă acest lucru. Iar acesta este doar un sumar, gama problemelor generate de autorități este inepuizabilă”, continuă avocat Marinela Răducanu.
Dar poate cele mai multe probleme apar atunci când este vorba despre procesul de restituire a proprietăților confiscate abuziv sau cele care au fost naționalizate de regimul comunist.
„Procesele de retrocedare sunt întotdeauna condimentate cu detalii legate despre piedicile autorităților, amânarea la nesfârșit a cauzei, reprezentanți ai autorităților locale mituiți pentru a nu returna proprietatea sau samsari care știu exact cu cine să vorbească și ce să spună, pentru a primi ei proprietatea, nu titularul de drept”, explică avocat Marinela Răducanu.
Proprietarii care se lasă dominați de emoții, își creează singuri probleme, într-o tranzacție imobiliară
Nici proprietarii nu sunt lipsiți de vină, atunci când vine vorba de interferarea cu buna desfășurare a unei tranzacții imobiliare. De multe ori, aceștia își supraevaluează proprietățile, invocând motive solide sau mai puțin solide, și alungând astfel clienții.
„Proprietarii sunt dominați de aspectul emoțional. Ei se gândesc că au ipoteci care grevează proprietatea respectivă, sau sechestru al fiscului. Astfel, ei plasează un preț de strigare supraevaluat, departe de prețul pieței. Oamenii nu vor să accepte un preț mai mic decât cel de achiziție, chiar dacă achiziția a fost la apogeul pieței imobiliare. Cu alte cuvinte, proprietarii nu își însușesc efectul crizei”, explică avocatul Marinela Răducanu.
Aceste probleme se resimt peste tot în țară, fapt care conduce la blocarea economiei. Investitorii nu mai sunt dispuși să cumpere terenuri cu probleme, nu au timp, răbdare și nici avantaje financiare care să urmeze acest demers, așa cum se întâmpla odinioară. Cu toate acestea, numărul cazurilor care ajung pe mâna avocaților este în creștere, semn că există șanse de îmbunătățiore a contextului general.
