Începutul de an a venit cu noutăţi în imobiliare Oradea , de la amânarea reducerii TVA-ului pentru locuinţele din segmentul middle-upper, până la impunerea unor noi standarde de eficienţă energetică la nivel european. În plus, şi clientul postpandemie vine cu criterii noi pentru alegerea unei locuinţe, după un an petrecut în cea mai mare parte din timp acasă. Care este impactul acestor schimbări asupra pieţei, a răspuns în cel mai recent webinar Real Estate. Real Talk. by Storia.ro Ovidiu Grinici, director de vânzări la Impact Developer & Contractor.
Ovidiu Grinici este responsabil de supravegherea procesului de vânzări pentru proiectele Greenfield Băneasa, Luxuria Residence şi Boreal Plus – Constanţa, rol din care observă că, deşi se aşteptau la un început mai greoi în materie de vânzări în 2021, ca urmare a renunţării la majorarea de plafon pentru TVA-ul de 5%, anul a debutat bine. „Ne-a ajutat destul de mult şi tipurile de proiecte pe care noi le dezvoltăm.
Dacă vorbim despre Greenfield, agentie imobiliare bucarest ilfovaici bugetele sunt cuprinse între 70.000 şi 150.000 de euro, iar cumpărători pentru acest tip de produse sunt mult mai mulţi. Dacă vorbim despre Luxuria, aici bugetele sunt deja un pic mai mari, iar viteza de vânzare nu este atât de mare. Nu am avut nicio surpriză de la 2021, un astfel de început l-am avut de altfel şi în anii trecuţi.”
Pe de altă parte, spune că începutul de an i-a determinat să se gândească aprofundat la produsul pe care urmează să-l dezvolte: în cazul Greenfield Teilor, au urmărit un mix de apartamente oradea care să acopere tot ce înseamnă cerere pe piaţa de rezidenţial plecând de la studiouri de 53 de metri pătraţi, până la apartamente de trei camere cu suprafeţe de 98 de metri pătraţi. Acestea pot fi menţinute în plafonul de TVA redus, spune Grinici.
De asemenea, în cazul proiectului Boreal din Constanţa, preţul de lansare al apartamentelor porneşte de la 970 de euro pe metrul pătrat, iar aici se încadrează cu toate unităţile la TVA-ul de cinci la sută. În cazul Luxuria, o parte dintre apartamente s-ar fi încadrat la noul plafon (de 140.000 de euro, prag care a fost însă amânat de guvern în decembrie 2020).
Perspectivele lui sunt optimiste şi când vine vorba despre cererea din partea clienţilor. „Eu nu cred că o să dispară vreodată nevoia de locuit în România, nu avem un apetit de închiriere atât de mare cum este în alte ţări - românul trebuie să fie proprietar.” În 2020 şi în 2021, a crescut numărul de clienţi care achiziţionează locuinţe din surse proprii - 35% din clienţii Impact au finanţare proprie, comparativ cu 25% în anii anteriori”, punctează Grinici.
El consideră că nu este justificată amânarea majorării plafonului de TVA de 5% la 140.000 de euro: „O astfel de măsură ar fi adus mult mai mulţi bani la bugetul de stat, însă încercăm să ne adaptăm la această situaţie. Cu siguranţă dezvoltatorii ajutaţi de istoric şi de experienţă vor trece fără probleme peste această amânare. Însă mult mai afectaţi decât noi au fost cumpărătorii. Imaginaţi-vă tineri care au plătit un avans pentru un apartament de trei camere cu 135.000 de euro, bucurându-se că vor avea un standard de viaţă mai ridicat, cu un spaţiu oradea mai mare şi au fost extrem de dezamăgiţi fiindcă nu şi-au văzut visul împlinit.”
Schimbările au venit pe final de 2020 şi prin prisma noilor reglementări în materie de standarde de construcţie. Spre exemplu, din acest an legea intră în vigoare pentru clădirile care primesc autorizaţie după data de 31 decembrie 2020 şi trebuie să respecte noi standarde când vine vorba despre consumul energetic.
Spune că în cazul dezvoltatorului pe care îl reprezintă, au gândit însă în avans astfel de proiecte – în Greenfield, obiectivul este de transformare într-un smart city care să includă panouri fotovoltaice, de pildă. „Credem că astfel de proiecte ar trebui să fie o normalitate, nu ar trebui să vină cineva din partea statului sau a Uniunii Europene şi să ne împingă de la spate să construim calitativ. Oamenii au nevoie de produse de calitate. Achiziţia unei locuinţe este în mare parte o achiziţie emoţională pe care o faci cu trup şi suflet, pentru care te şi împrumuţi pe 30 de ani.”
Dincolo de implicarea emoţională, clienţii sunt din ce în ce mai educaţi şi au standarde mai ridicate ca urmare a timpului mai mare petrecut în case în contextul pandemic. „Cumpărătorii citesc foarte mult înainte de a lua o decizie, se informează foarte mult în legătură cu tipul de locuinţă pe care îl doresc, urmăresc spaţiile locuinţelor, îşi doresc o compartimentare eficientă şi doresc spaţii de depozitare, boxe în parcările subterane.”
La gradul de educaţie mai mare a oamenilor în materie de imobiliare a contribuit şi criza financiară din 2008-2009, ca urmare a „sechelelor” lăsate de proiectele din rezidenţial care nu s-au mai concretizat. „Apetitul nu a scăzut deloc, ba din contră, clienţii se interesează mult mai mult când vine vorba de o achiziţie, pun mult mai mult accent pe calitatea produsului, se uită foarte atent la dezvoltator şi la istoricul acestuia, tocmai pentru această garanţie de încredere atunci când vorbim despre achiziţii off-plan sau despre achiziţii de locuinţe înainte de finalizare, oamenii sunt extrem de atenţi cu societăţile cu care intră în contact.”
Potrivit lui Ovidiu Grinici, un apartament cu două camere nu ar trebui să aibă mai puţin de 60 de metri pătraţi. De asemenea, el consideră că dintr-un proiect rezidenţial nu ar trebui să lipsească nimic – transport, zone de working, zone de promenadă, piste de biciclete, poate săli de sport, de spa etc. Oferă ca exemplu Greenfield Plaza, un proiect care se întinde pe 26.000 de metri pătraţi, cu o zonă de wellness şi spa de 3.600 de metri pătraţi, cu bazin de înot interior, piscină exterioară – facilităţi care sunt din ce în ce mai apreciate de clienţi.
Când vine vorba despre scăderea preţurilor, aşteptată de unii dintre viitorii cumpărători, Ovidiu Grinici spune că este puţin probabil să se întâmple şi oferă câteva argumente în acest sens. „Aşteptările clientului sunt din ce în ce mai mari când vine vorba despre calitatea construcţiei şi asta înseamnă investiţie, cheltuială pentru dezvoltator dacă vorbim despre dezvoltarea conceptelor de smart city, care includ staţii de încărcare pentru maşini, trotinete electrice poate, etc. Sunt foarte multe aspecte legate de partea tehnică a construcţiei care înseamnă cheltuială şi acestea nu reprezintă un capriciu al dezvoltatorului, ci înseamnă că cerinţele consumatorilor de astăzi impun standarde ridicate.” Un alt motiv pentru care preţurile imobilelor nu vor scădea se leagă de faptul că preţul materialelor de construcţie creşte de la o lună la alta: creşte preţul fierului, creşte preţul pentru mâna de lucru. „Nu vorbim despre o creştere bruscă sau despre o bulă, cum a fost în 2007-2008, dar văd o creştere constantă. Anul acesta, creşterea ar putea fi cuprinsă între 5 şi 10%.”
El îi sfătuieşte pe cei care îşi doresc achiziţia unei locuinţe fie pentru utilizare, fie pentru investiţie să urmărească proiectele care încep să fie construite acum. „Este normal ca preţul acestor construcţii să fie puţin mai jos, urmând să crească spre finalul anului, când se apropie finalizarea construcţiei.”
n alt motiv pentru care reprezentantul Impact Developer & Contractor crede că preţurile îşi vor continua creşterea este că în acest moment ele sunt foarte reduse, prin comparaţie cu restul Europei, motiv pentru care şi vin pe piaţa locală mulţi investitori din afara ţării. „La începutul anului 2019 am vizitat Polonia şi mai multe proiecte rezidenţiale de acolo. Pot să spun că din punct de vedere economic suntem suficient de aproape de Polonia încât să ne putem compara cu ceea ce se întâmplă în piaţa rezidenţială de acolo. Dacă în România preţul mediu pentru un produs situat în nordul Capitalei, considerat de lux, care se vinde către un client pretenţios, este de 1.750 euro/mp, în Polonia preţul pentru un astfel de proiect nu este mai mic de 2.700 euro/mp. În momentul de faţă locuinţele sunt ieftine.” Pe de altă parte, Ovidiu Grinici observă o scădere a preţurilor la categoria locuinţelor vechi. Există în continuare zone de interes pentru acest segment, cum ar fi centrul Capitalei, dar cererea este în scădere. Preţurile pentru locuinţele vechi au scăzut în ultima perioadă cu undeva la cinci la sută, potrivit estimărilor lui.
Ovidiu Grinici nu crede nici în perspectiva unei crize în domeniul imobiliarelor, aşa cum s-a întâmplat în trecut. „Între 2006 şi 2008 preţurile s-au triplat. Nu este cazul unei situaţii similare în prezent. În plus, vorbim despre un produs în momentul de faţă care se apreciază ca urmare a costurilor pe care dezvoltatorii le au. Nu putem vorbi despre o asemănare între situaţia de acum şi cea de atunci. Putem să vorbim despre un lockdown sau despre o scumpire mai lentă a locuinţelor, poate de o stagnare la un moment dat sau de o viteză de vânzare mai mică, însă nu cred că putem să vorbim despre criză.”
Ce îi sfătuieşte pe cei care vor să îşi cumpere locuinţe în perioada următoare?
„În primul rând, ar trebui să se uite la zonele care au putere mare de apreciere, la proiectele în curs de finalizare sau finalizate, dacă vorbim despre investitori, să se uite la produse începute. Trebuie să aibă foarte mare atenţie la dezvoltatori, au venit oameni care au construit, din businessuri total diferite şi este destul de complicat să gestioneze partea de servicii pe care o presupune proiectele din imobiliare. Trebuie să fiţi atenţi şi la implementarea sistemelor care ţin de smart city. Gândiţi-vă foarte bine pentru ce faceţi achiziţia – este important ca aceasta să vă atingă absolut toate nevoile – sunt mulţi oameni care au cumpărat, datorită bugetului, iar un apartament cu două camere, într-un interval de câteva luni au realizat că aveau nevoie de un apartament cu trei camere – este extrem de important să ştim ce vrem, în primul rând. Totuşi, partea emoţională nu poate fi înlocuită de nimic, în momentul în care cauţi o locuinţă şi intri pe uşă, vei şti când aceea va fi locuinţa ta.”
