Analiza ZF: Cum se explică boom-ul imobiliar din Cluj-Napoca şi cum a inflenţat acesta preţul chiriilor

Chiria unui apartament decomandat cu 2 camere costă în jur de 300 de euro în Bucureşti, dar preţurile cresc vertiginos în zona ultracentrală sau în anumite cartiere din nordul Bucureştiului, zone considerate a fi cele mai scumpe din Capitală. Preţuri asemănătoare, ba chiar mai mari, sunt şi în Cluj-Napoca, unde preţul de închiriere a unui apartament decomandat cu două camere  începe de la 320 de euro, conform reprezentaţiilor companiei Welt Imobiliare din Cluj-Napoca.  Surprinzător, dacă ar fi să ne raporăm la salariul mediu brut al bucureştenilor faţă de cel al locuitorilor judeţului Cluj, locuitorii Capitalei câştigând cu vreo 600 de lei mai mult, conform datelor furnizate de Inspecţia Muncii în iunie 2015. gaminvest.ro

„Dacă o să veniţi în Cluj-Napoca, pentru aparatmentele cu două camere decomandate nu găsiţi chirie sub 300 de euro, nici măcar 300 de euro, chiriile încep de la 320 de euro în sus pentru două  camere ... clasice, atenţie! Pentru apartamentele decomandate sunt cele mai mari căutări. Preţurile acestea sunt cam în toate zonele, în special în carierele în care sunt anumite facultăţi, cum ar fi Gheorgheni,  Zorilor. Acolo preţurile sunt foarte mari la chirii în sensul că încep de la 400 de euo pentru două camere decomandate, poate dacă căutam şi într-un ansamblu rezindenţial.

” a declarat Dan Orban – consilier imobiliar, Welt Imobiliare, pentru Ziarul Fianciar..

Cerea este mai mare decât oferta, motiv pentru care proprietarii îşi permit să aibă pretenţii mai mari. În plus, lipsa apartamentelor cu o singură cameră a făcut să crească preţul apartamentelor cu 2-3 camere, iar proprietarii vor să îşi scoată investiţia cât mai repede: „Cine investeste 60.000 de euro într-un apartament cu două camere, confort 1, amortizarea se face în timp, iar majoritatea vrea să se încadreze între 10 şi 12 ani, motiv pentru care chiria a crescut uşor.” a  explicat consilierul imobiliar.

În Cluj sunt şase universităţi de stat, iar în fiecare an ajung peste 70.000 de studenţi în centrul universitar. Universitatea Babeş-Bolyai este cea mai mare universitatea din România privind numărul de studenţi, care depăşeşte 36.000 de persoane: „Foarte mulţi tineri vin la Cluj la facultate  şi atunci oferta este mult mai restrânsă  decât cererea . Pentru orice anunţ care cerea un anumit preţ, se găsea cineva care nu negocia la chirie. Oricum nu se fac negociere masive, poate doar  vreo 10 euro. Foarte puţine persoane îşi permit să stea singure, poate doar studenţii care au o situaţie foarte bună acasă” a precizat reprezentantul companiei Welt Imobiliare.gaminvest.ro 

Cluj-Napoca nu este doar un mare centru universitar, ci şi un centru financiar unde îşi au sediul mai multe multinaţionale, ceea ce face ca cerea de imobiliare să crească şi mai mult, iar preţul chiriilor direct proporţional cu salariile corporatiştilor.

 „Aici la Cluj sunt foarte mulţi IT-işti care au un salariu de pornire de la 2.500 de lei şi ajung până la 15.000 de lei. Mulţi tineri lucrează în multinaţionale şi au salarii de început de 1800 de lei, cum ar fi în companiile Dava, Bosh. Ei îşi permit să stea în chirie câte două persoane şi atunci e un avantaj.„ a declarat Dan Orban – consilier imobiliar, Welt Imobiliare

Analiza Imobiliare.ro: Cluj-Napoca a depăşit în premieră Bucureştiul  în ceea ce priveşte preţurile medii de ale apartamentelor

Conform unei analize realizate de  imobiliare.ro, municipiul Cluj-Napoca a depăşit în premieră, în trimestrul al patrulea, Capitala în ceea ce priveşte preţurile medii ale apartamentelor dar deocamdată această creştere, a preţurilor de vânzare a apartamentelor, nu s-a reflectat şi în preţurile chiriilor.

Preţul chiriilor în Bucureşti, Cluj şi Timişoara, conform imobiliare.ro

Pe piaţa închirierilor din Bucureşti, preţurile medii solicitate de particulari în trimestrul al patrulea al anului ajung la 220 de euro pe lună pentru o garsonieră, la 300 de euro pe lună pentru un apartament cu două camere, la 350 de euro pe lună pentru o locuinţă tricamerală şi la 550 de euro pe lună pentru una cu patru camere sau mai mult.

În Cluj chiriile medii solicitate de proprietari se situau, în trimestrul al patrulea al anului, la 190 de euro pe lună pentru o garsonieră, 280 de euro pe lună pentru un apartament cu două camere, 350 de euro pe lună pentru trei camere şi 450 de euro pe lună pentru patru camere.

Pe piaţa închirierilor de apartamente din Timişoara, pretenţiile proprietarilor se situează la o medie de 150 de euro pe lună pentru o garsonieră, 250 de euro pe lună pentru două camere, 300 

Din câmp, în noi cartiere bucureștene: evoluția spectaculoasă a zonelor de Sud și Vest, în anii de criză

Până recent, erau câmp. Acum sunt prelungirea firească a orașului, puternice zone rezidențiale și centre de business. Zonele de Vest și Sud ale Bucureștiului sunt reprezentarea perfectă a dezvoltării urbane: marile orașe înghit periferiile, terenurile extravilane devin intravilane, iar localitățile vecine devin noua graniță a orașului. Dată fiind localizarea mărginașă, aceste zone sunt mai ieftine și permit construcția unor produse de calitate, la prețuri mici, iar programul Prima Casă a fost și a rămas impulsul necesar pentru ca aceste zone să se tranzacționeze mult mai activ decât restul orașului. consultanta in afaceri 

Mai citeste si ...Criza locuințelor, complet în trecut: casele din SUA s-au scumpit peste așteptăriPrimul pas spre transformarea periferiei Capitalei a fost făcut în perioada de boom imobiliar. Atunci, zona de Nord s-a extins mult după Aeroportul Băneasa, devenind un adevărat pol rezidențial, comercial și business. Zone întinse de teren complet neglijat până atunci au fost transformate în averi sau chiar imperii imobiliare. Această creștere a devenit însă nensustenabilă, odată cu apariția crizei financiare. Prețurile ridicate din zonă, aerul elitist, locuințele sofisticate nu au mai fost agreate nici de către clienții zonei de dinainte de criză. a fost nevoie de o schimbare. Așa au ajuns în prim plan zonele de Sud și Vest. imobiliare

„Nordul avea o etichetă mare: zonă de lux. Când nu mai știi dacă o să mai ai un loc de muncă mâine, dacă îți ajung banii pentru rate, dacă o să pice și mai tare prețurile, nu mai agreezi fița sezonului trecut în imobiliare. Dezvoltatorii au înțeles asta și au început să construiască în Sud și Vest. În Sud, prețul era la jumătate față de Nord, iar în Vest era chiar și mai ieftin, la două treimi din preț. Asemenea prețuri le lăsau loc de construcții pentru buget de Prima Casă și de o marjă de profit acceptabilă”, a explicat pentru IMOPEDIA.ro Petru Mardare, analist imobiliare W. Invest. case vile de vanzare

Dezvoltatorii construiesc din fonduri proprii și vin cu oferte menită să vândă repede proiectele

Dacă în Nord, terenul costă în medie 200-400 euro/mp, în funcție de zonă, în Sud prețul ajunge la 30-40 euro/mp. Astfel au apărut zonele rezidențiale destinate în special celor cu bugete de cel mult 65.000 de euro. S-au construit deopotrivă case și apartamente care se vând la acest preț, suprafețe mici, blocuri mici, proiecte care să se vândă rapid, pentru că mulți dintre investitori au făcut investițiile din fonduri proprii. Băncile finanțează mult prea greu, de cele mai multe ori deloc, proiectele imobiliare.

„Construcțiile din Nord și Sud au costuri similare, până la un anumit punct. Materialele costă tot atât, arhitectul, autorizațiile se plătesc la fel, indiferent dacă ridici o construcție în Primăverii sau Berceni. Economia se face la finisaje și se cumulează cu cea făcută la achiziția terenului. Dar asta nu înseamnă că o construcție mai ieftină este mai proastă. Timpul a demonstrat că nu mai este cazul de asemenea proiecte care să fie dărâmate, sau oamenii despăgubiți”, a explicat pentru IMOPEDIA.ro Nistor Bocăneală, consultant imobiliar al 195.ro – imobiliare din 1995. hale de vanzare

Zona de Sud se diferențiază în mod special prin infrastructura bine dezvoltată. Drumurile sunt bune și noi, mijloacele de transport în comun acoperă și cele mai înedpărtate zone, locuitorii având acces atât la transport suprateran cât și subteran. În plus, autoritățile sprijină actic investițiile dezvoltatorilor imobiliari, lucru mai puțin întâlnit în alte zone ale orașului. spatii de inchiriat 

„Dezvoltatorii din zona de Sud sunt puternic orientați către nevoile clienților. Fiecare proiect ține cont de publicul țintă, iar din acest motiv, tranzacțiile se fac rapid. Anual se livrează o mie de unități, iar  cererea este în continuare în creștere. Din fericire, întregul context permite clienților să găsească ce vor, iar dezvoltatorilor să aducă permanent produse noi pe piață. Este o situație de câștig mutual” spune Bogdan Severin, director de vânzări IMOPEDIA.ro

În zona de Sud încă mai există terenuri disponibile care aparțin de București, nu doar de localitățile limitrofe agentie imobiliare oradea 

Un alt motiv pentru care Sudul este una dintre cele mai căutate zone ale momentului este apropierea de centrul Bucureștiului. Acesta este un argument pe care Vestul nu îl acoperă la fel de bine, precum și faptul că mulți dintre cei care se mută acolo aparțin în continuare de București.

„Cea mai mare dezvoltare în zona de Sud se simte în zona periferică. Avantajul zonei de periferie sudică față de cea a Vestului este aproprierea mai mare a graniței cu capitala, atât geografic cât și urbanistic. În plus, chiar dacă se află la periferie, majoritatea terenurilor aparțin de sectorul 4, nu de zonele limitrofe”, au explicat pentru IMOPEDIA.ro oficialii agenției Berceni Rezidențial

„În acest moment, dezvoltatorii lucrează cu o marjă de profit cuprinsă între 30 și 60%, la un preț al zonei care atinge 850 euro/mp construit și 200 de euro pentru teren. Oferta este variată, se găsesc în zonă, în aceeași măsură, atât dezvoltatori mari, cu notorietate, cât și constructori mici”, completează oficialii Sud Imobiliar Expert. agentie imobiliara arad

Cât despre perspective, indiferent dacă este vorba despre Sudul sau Vestul Capitalei, acestea sunt optimiste. Cel puțin atât timp cât programul Prima Casă este operațional și acoperă nevoia de finanțare a majorității. Ambele zone de dezvoltare oferă încă suprafețe mari de teren disponibile, infraastrutură în continuă dezvoltare și prețuri accesibile tuturor buzunarelor. contabilita fiscale oradea

• CITEȘTE ȘI:

Pretul mediu cerut pentru apartamente la nivelul intregii tari s-a micsorat

Dupa o perioada de cinci luni, din iunie pana in octombrie, de crestere, imobiliare.ro semnaleaza ca pretul mediu cerut pentru apartamente la nivelul intregii tari s-a micsorat  de la 980 euro pe metru patrat la 964 euro, insemnand o diminuare cu 1,6%, valoarea actuala este insa cu 4,7% mai mare decat cea inregistrata in aceeasi perioada a anului trecut, anume 921 euro pe metru patrat. Cele mai mari cresteri din perioada iunie-octombrie au fost inregistrate in Cluj Napoca si Timisoara. agentie imobiliara arad
In Timisoara pretul mediu solicitat in noiembrie a fost de 937 euro, informeaza timisoaraazi.ro, conform datelor consemnate de imobiliare.ro. Astfel pretul mediu cerut pentru vanzare a scazut cu 0,2% in noiembrie, de la 939 la 937 de euro pe metru patrat; pretul actual este cu 11,8% mai mare decat cel valabil in perioada similara a anului trecut (respectiv 838 de euro pe metru patrat), Timisoara aflandu-se pe locul doi in clasamentul scumpirilor din orasele mari. Preturile apartamentelor oradea  din blocurile vechi au crescut cu 0,4% luna trecuta (de la 930 la 934 de euro pe metru patrat) si cu 12,4% in decurs de un an (de la 831 de euro pe metru patrat), conform Imobiliare.ro. Spatiile de locuit nou-construite s-au ieftinit cu 2,5% in noiembrie (de la 972 la 948 de euro pe metru patrat), dar sunt cu 8,2% mai scumpe decat in urma cu 12 luni (cand se vindeau cu 876 de euro pe metru patrat). oradea firma imobiliare
 
In Bucuresti, dupa o scaderel de 1,1% in ultimele 30 de zile (de la 1.107 la 1.095 de euro pe metru patrat), cererile vanzatorilor  sunt cu 3,2% mai mari decat in urma cu 12 luni (cand se situau la o medie de 1.061 de euro pe metru patrat), potrivit Imobiliare.ro. 1.033 de euro pe metru patrat reprezinta valoarea actuala pentru apartamentele arad  vechi. si 1.142 de euro pe metru patrat pentru locuintele nou construite. chirie apartamente oradea 
Decembrie 2015

Imperii imobiliare construite pe datorie

Cinci dintre cei mai mari investitori imobiliari din România au reuşit să acumuleze proprietăţi în valoare totală de peste 4,3 miliarde euro, dar nu ar fi putut realiza acest lucru fără bani de la bănci. Gradul de îndatorare al acestora a început să crească în ultimul an pe fondul ieftinirii creditelor şi al reapariţiei apetitului de extindere.

New Europe Property Investments (NEPI), Immofinanz, Globalworth, AFI Europe şi CA Immo au împreună datorii bancare de peste 1,4 mld. euro, adică aproximativ 33% din valoarea portofoliilor de proprietăţi operaţionale pe care le gestionează la nivel local. Băncile care le-au acordat aceste finanţări provin, într-o proporţie covârşitoare, din Austria şi Grecia, instituţii care au avut o prezenţă importantă pe piaţă şi în perioada de „boom“ imobiliar.

Aceşti investitori au reuşit să acumuleze, în special în ultimii ani, 18 malluri, 17 parcuri de afaceri şi clădiri de birouri, patru parcuri industriale şi două blocuri de locuinţe.

În primii cinci ani de criză, marii investitori străini şi-au păstrat gradul de îndatorare sub control. Astfel, indicatorul loan-to-value (dintre valoarea creditelor şi cea a garanţiilor constituite) a rămas în jurul a 30%. În ultimii doi ani, însă, aceştia au prins curaj şi au început să se împrumute mai  mult pentru a se dezvolta pe piaţa locală. Spre exemplu, AFI Europe a ajuns în câteva luni la un grad de îndatorare bancară de 50,5%, iar Globalworth vine rapid din urmă cu 47,5%. Cu cât indicatorul loan-to-value este mare, cu atât mai riscant devine un credit pentru banca finanţatoare. Îndatorarea investitorilor vine şi pe fondul creşterii raportului loan-to-value acceptat de bănci în momentul acordării creditelor de investiţii. Astfel, băncile au crescut pragul până la 65%, după ce anul trecut depăşea rareori 50%. 

„În acest domeniu, dacă am lucra doar cu bani proprii nu am fi la fel de profitabili pentru investitori. Împrumuturile bancare îmbunătăţesc randamentul acţionarilor. Avem nevoie de datorie pentru eficientizarea profiturilor acţionarilor“, spune Alex Morar, CEO-ul NEPI.

Spre deosebire de competitorii săi, gradul de îndatorare al NEPI a scăzut în anii de criză chiar dacă investitorul a acumulat tot mai multe proprietăţi şi asta pentru că a utilizat, cu precădere, banii atraşi pe bursa din Johannesburg. La finalul anului trecut, gradul de îndatorare al companiei era de doar 8% la active evaluate la 1,25 mld. euro. Situaţia a luat o direcţie inversă anul acesta, când la finalul lunii septembrie, indicatorul a ajuns la 21,3% la active totale de aproape 1,8 mld. euro. Explicaţia dată de manageri este simplă: banii de la bănci sunt mai ieftini acum.

„Acţionarii noştrii se aşteaptă ca gradul de îndatorare să fie destul de mic. Zona în care suntem acum şi poate puţin peste este considerată foarte sigură şi nu ne poate imputa nimeni că nu încercăm să eficientizăm structura de capital a afacerii“, menţionează Alex Morar. Sud-africanii au accesat în vara acestui an cel mai mare credit sindicalizat acordat până acum pe piaţa imobiliară românească. Compania a semnat un angajament de finanţare negarantată pe doi ani, în valoare de până la 250 mil. euro, cu Raiffeisen Bank International. Pentru a păstra sub control gradul de îndatorare, luna trecută NEPI a emis pentru prima dată obligaţiuni negarantate în valoare de 400 mil. euro.

„Încasările nete din emisiunea de obligaţiuni negarantate vor fi folosite pentru refinanţarea parţială a datoriei existente garantate şi negarantate şi pentru proiectele companiei, incluzând achiziţii, dacă şi când va fi cazul“, se arată în anunţul NEPI către acţionari. Totuşi nu toţi investitorii au acces la astfel de instrumente.

Magnet pentru bănci

Dezvoltatorul imobiliar cu capital israelian AFI Europe a demonstrat în ultimii ani că băncile sunt dispuse să reînceapă creditarea investiţiilor în piaţa imobiliară. Fără acces direct la banii strânşi pe bursă, AFI Europe s-a bazat numai pe bănci pentru a se dezvolta în România. Într-o perioadă scurtă de timp, compania a acumulat datorii de peste 300 mil. euro, la active operaţionale cu o valoare dublă. imobiliare 

În vara anului trecut, compania a semnat un acord de finanţare în valoare de 220 mil. euro cu consorţiul de bănci format din Deutsche Pfanbriefbank, Erste Group Bank şi Raiffeisen Bank pentru refinanţarea centrului comercial AFI Palace Cotroceni din Bucureşti; toamna, a mai obţinut un credit de 32 mil. euro de la BCR pentru finalizarea clădirilor de birouri AFI Park 2 şi 3, la care se adaugă încă un împrumut de 13,4 mil. euro accesat la UniCredit Bank Austria pentru AFI Park 1. Pentru dezvoltarea mallului AFI Palace Ploieşti, compania a luat un credit de 31,92 mil. euro de la Raiffeisen Bank International Viena şi subsidiara Raiffeisen Bank Bucureşti, iar recent a suplimentat împrumutul cu alte 6 mil. euro.

Pe lângă aceste credite asociate unor proprietăţi funcţionale, AFI Europe a mai accesat în această vară o finanţare de 39 mil. euro de la Bank Leumi România pentru finalizarea construcţiei ultimelor două clădiri de birouri din AFI Park. case vile de vanzare

Globalworth, companie controlată de omul de afaceri grec Ioannis Papalekas, este un alt exemplu în acest sens. Gradul de îndatorare al investitorului a crescut de la 34,4%, cât era la finalul lui 2014, până la 47,5%, la sfârşitul lunii septembrie a acestui an.

Investitori reactivaţi spatii industriale hale

În privinţa Immofinanz şi a CA Immo, gradul lor de îndatorare a intrat pe o pantă descendentă în ultimii ani şi asta pentru că planurile de extindere ale acestora au fost reluate abia anul acesta. Valoarea indicatorului loan-to-value specific Immofinanz a scăzut de la peste 40% în perioada 2011-2013, până la 32,1% la finalul lunii iulie a acestui an. Compania mai are de rambursat credite în valoare de circa 210 mil. euro, asociate proprietăţilor din România. Abia anul acesta, Immofinanz şi-a reluat investiţiile locale prin deschiderea a două şantiere. Austriecii au finalizat de curând structura primei clădiri de birouri a proiectului Metroffice din Bucureşti, o investiţie de 34 mil. euro, şi lucrează, în paralel, la un nou parc industrial în Mogoşoaia, a cărui primă etapă costă 16,7 mil. euro.

De cealaltă parte, gradul de îndatorare al CA Immo a avut un parcurs similar. Compania a început anul acesta lucrările la un proiect de birouri care costă 75 mil. euro. Noile investiţii sunt susţinute într-o primă etapă din capitalul propriu al investitorilor, după care, de regulă, intervin creditele bancare.

Un nou ciclu agentia firma imobiliare

Astăzi, pentru finanţarea proiectelor generatoare de venituri, băncile aşteaptă un raport loan-to-value de 65% pentru proprietăţi de birouri şi retail şi de 60% pentru parcurile industriale şi hoteluri, potrivit sondajului Property Lending Barometer 2015 realizat de compania de audit KPMG. Pentru finanţarea unor noi proiecte imobiliare, băncile vor un raport loan-to-cost (dintre valoarea creditului şi cea a costului de construcţie) de 65% pentru birouri şi rezidenţial şi de 60% pentru retail, industrial şi hoteluri. În plus, acum se pot obţine împrumuturi cu marje ale dobânzii de sub 4% şi amortizare de peste şapte ani (până la 15 ani), potrivit consultanţilor chestionaţi de Capital.

Cu alte cuvinte, s-au creat premisele necesare începerii unui nou ciclu imobiliar, în care dezvoltatorii apelează din nou la împrumuturi bancare, iar instituţiile financiare sunt pregătite să îşi asume un risc mai mare pentru creditarea acestui sector. Asta în ciuda faptului că acest domeniu prezintă în continuare cel mai ridicat risc de credit, cu o rată a creditelor neperformante de 24%, potrivit datelor Băncii Naţionale a României de la finalul lunii iunie.

1,4 mld. euro este valoarea datoriilor bancare acumulate de cinci dintre cei mai mari investitori imobiliari din România